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Ratgeber · AfA & Steuer
AfA erhöhen: Wie ein Gutachten die Restnutzungsdauer nachweist
Die typisierte Abschreibung kann im Einzelfall zu niedrig sein. Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann eine höhere AfA begründen.
Lesezeit: 5 Min.
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es Vermietern, den Gebäudewert ihrer Immobilie über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Bei vielen Wohngebäuden gilt typisiert eine AfA von 2 %. Ein Gutachten kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darlegen. Ob das Finanzamt sie anerkennt und wie hoch der AfA-Satz dann ausfällt, entscheidet sich im Einzelfall.
Ohne Gutachten
2 %
50 Jahre RND
Bei 20–30 Jahren RND
3,3–5 %
rechnerischer AfA-Satz
Rechnerischer Unterschied
+65–150 %
gegenüber 2 % bei 50 Jahren
Rechenbeispiel: ETW in München
| Position | Ohne Gutachten | Mit Gutachten |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 € | 500.000 € |
| Gebäudeanteil (70 %) | 350.000 € | 350.000 € |
| AfA-Satz | 2,0 % | 4,0 % |
| Jährl. Abschreibung | 7.000 € | 14.000 € |
Ergebnis: Die rechnerische jährliche Abschreibung verdoppelt sich. Ob und in welcher Höhe sich daraus eine steuerliche Auswirkung ergibt, hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und ist mit Ihrer Steuerberatung zu klären.
Für welche Immobilien lohnt es sich?
- Altbau vor 1990 — möglicherweise kürzere Restnutzungsdauer
- Vermietete Immobilie — nur bei Vermietung ist AfA möglich
- Hoher Gebäudeanteil — die AfA bemisst sich am Gebäudewert, nicht am Grundstücksanteil
- Sanierungsbedürftig — fehlende Modernisierung kann die Restnutzungsdauer beeinflussen
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