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Ratgeber · AfA & Steuer
AfA erhöhen: So sparen Vermieter mit einem Gutachten Steuern
Die typisierte Abschreibung kann im Einzelfall zu niedrig sein. Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann eine höhere AfA begründen.
Lesezeit: 5 Min.
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es Vermietern, den Gebäudewert ihrer Immobilie über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Bei vielen Wohngebäuden gilt typisiert eine AfA von 2 %. Ein Gutachten kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen — und damit die jährliche Abschreibung erheblich steigern.
Ohne Gutachten
2 %
50 Jahre RND
Mit Gutachten (typisch)
3,3–5 %
20–30 Jahre RND
Mehr-AfA pro Jahr
+65–150 %
höhere Abschreibung
Rechenbeispiel: ETW in München
| Position | Ohne Gutachten | Mit Gutachten |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 € | 500.000 € |
| Gebäudeanteil (70 %) | 350.000 € | 350.000 € |
| AfA-Satz | 2,0 % | 4,0 % |
| Jährl. Abschreibung | 7.000 € | 14.000 € |
| Steuerersparnis (42 %) | 2.940 € | 5.880 € |
Ergebnis: 2.940 € mehr Steuerersparnis pro Jahr. Bei einem Gutachtenpreis von 1.649 € hat sich die Investition nach weniger als 7 Monaten amortisiert.
Für welche Immobilien lohnt es sich?
- Altbau vor 1990 — möglicherweise kürzere Restnutzungsdauer
- Vermietete Immobilie — nur bei Vermietung ist AfA möglich
- Hoher Gebäudeanteil — je höher der Gebäudewert, desto größer die Ersparnis
- Sanierungsbedürftig — fehlende Modernisierung kann die Restnutzungsdauer beeinflussen
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