Ratgeber · Denkmalschutz

Denkmalgeschützte Immobilien bewerten — Besonderheiten in München

Denkmalschutz beeinflusst den Wert einer Immobilie erheblich. Was bei der Bewertung zu beachten ist.

Ihr Ansprechpartner: Moritz Pfaller · Sachverständigenbüro PFALLER, München

Denkmalschutz: Wertsteigernd oder wertmindernd?

Symbolbild: Bauzeichnung eines Bestandsgebäudes

Denkmalgeschützte Immobilien sind ein zweischneidiges Schwert: Einerseits genießen sie Exklusivität und historischen Charme, andererseits unterliegen sie strengen Auflagen für Umbau und Sanierung. Beide Faktoren müssen in der Bewertung berücksichtigt werden.

Wertsteigernd
  • Exklusivität und Seltenheit
  • Historische Architektur
  • Lagequalität (oft Innenstadtlage)
  • Denkmal-AfA nach §§ 7i, 10f EStG
Wertmindernd
  • Sanierungsauflagen und -kosten
  • Eingeschränkte Umbaumöglichkeiten
  • Genehmigungspflicht für Änderungen
  • Oft höherer Instandhaltungsaufwand

Denkmal-AfA: §§ 7i, 10f EStG

Bei denkmalgeschützten Immobilien können Sanierungskosten steuerlich besonders attraktiv abgesetzt werden:

  • Vermieter: Das EStG sieht für Baudenkmäler besondere Abschreibungsmöglichkeiten vor (§ 7i EStG). Voraussetzungen und Umfang prüft Ihre Steuerberatung; erforderlich ist u. a. eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.
  • Selbstnutzer: Für selbstgenutzte Baudenkmäler bestehen gesonderte Abzugsmöglichkeiten (§ 10f EStG) — die Beurteilung erfolgt durch Ihre Steuerberatung.
  • Restnutzungsdauergutachten: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, kann ein Gutachten die Grundlage für eine höhere Regel-AfA sein

Besonderheiten in München

München hat einen besonders hohen Bestand an denkmalgeschützten Gebäuden — insbesondere in Stadtteilen wie Schwabing, Maxvorstadt, Lehel und der Altstadt. Viele gründerzeitliche Altbauten stehen unter Ensembleschutz.

Praxis-Tipp: In München ist die Nachfrage nach denkmalgeschützten Wohnungen hoch. Die Exklusivitätsprämie überwiegt oft die Abschläge durch Auflagen — vorausgesetzt, die Bewertung bildet dies korrekt ab.
Moritz Pfaller, Sachverständigenbüro PFALLER
Moritz PfallerIhr Ansprechpartner

Denkmalgeschützte Immobilie bewerten lassen

Wir berücksichtigen die wertrelevanten Besonderheiten des Denkmalschutzes – von Sanierungskosten bis zu Auflagen. Die steuerliche Beurteilung übernimmt Ihre Steuerberatung.

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