Ratgeber · AfA-Nachweis

AfA-Nachweis zur kürzeren Nutzungsdauer — aktuelle Regeln

Aktueller Stand: Ein sachverständiges Gutachten kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen, wenn es den Einzelfall nachvollziehbar begründet.

Ihr Ansprechpartner: Moritz Pfaller · Sachverständigenbüro PFALLER, München

Aktueller Stand zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer

Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist weiterhin möglich. Wichtig ist ein sachverständig begründetes, objektbezogenes Gutachten; die Finanzverwaltung prüft die Anerkennung im Einzelfall.

Hinweis: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde durch das BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Entscheidend bleibt ein objektbezogener und nachvollziehbarer Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.

Aktueller Stand

Nach der BFH-Rechtsprechung kommt es auf eine nachvollziehbare sachverständige Methode an. Ein bloßer Modellwert reicht nicht; Zustand, technische, wirtschaftliche und rechtliche Faktoren müssen objektbezogen begründet werden.

Was bedeutet das konkret für Vermieter?

Ein qualifiziertes Gutachten kann als Nachweis beim Finanzamt eingereicht werden
Qualifikation, Unabhängigkeit und Nachvollziehbarkeit stärken die Anerkennung
Rückwirkende Änderung von Steuerbescheiden für noch offene Jahre möglich
Pauschale Ablehnung ist nach der BFH-Rechtsprechung kritisch; entscheidend bleibt der Einzelfall

Frühere Verwaltungspraxis

Viele Finanzämter lehnten Gutachten ab
Keine einheitliche Rechtspraxis
Hohe Hürden für Steuerpflichtige

Aktuelle Einordnung

Sachverständige Gutachten sind ein wichtiger Nachweis
Einzelfallprüfung durch das Finanzamt
Objektbezogen und nachvollziehbar begründet

Hinweis: Solange Bescheide noch nicht bestandskräftig sind, kann eine kürzere Nutzungsdauer ggf. noch geltend gemacht werden – klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung.