Wohnfläche zu klein – ab wann ist eine Mietminderung möglich?

Die 10-Prozent-Grenze

Ist eine Mietwohnung mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel vorliegen – mit der Folge, dass eine Mietminderung in Betracht kommt. Liegt die Abweichung bei 10 % oder darunter, wird sie in der Regel nicht als erheblich angesehen.

Nach der Rechtsprechung des BGH ändert auch ein „ca.“ vor der Flächenangabe im Mietvertrag nichts an dieser Grenze. Entscheidend ist, wie groß die Wohnung tatsächlich ist – gemessen in der Regel nach der Wohnflächenverordnung.

Ein Rechenbeispiel

Im Mietvertrag stehen 80 m², gemessen nach der Wohnflächenverordnung sind es 70 m². Die Wohnung ist damit 10 m² oder 12,5 % kleiner als angegeben – also mehr als 10 %. Bei einer Abweichung über der Grenze kann sich die Miete nach der Rechtsprechung im Verhältnis der Flächenabweichung mindern; bei 1.000 € Monatsmiete wären das rechnerisch 125 €.

Wären es dagegen 74 m², läge die Abweichung bei 7,5 % und damit unter der Grenze. Wenige Quadratmeter entscheiden also, ob die 10 % überschritten sind – umso wichtiger ist eine genaue Messung.

Welche Fläche zählt?

Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, wird die Wohnfläche bei Wohnraummietverträgen in der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt. Dabei gelten feste Anrechnungsregeln:

• Dachschrägen: Flächen ab 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht (§ 4 WoFlV).
• Balkone und Terrassen: in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV).
• Keller und Abstellräume außerhalb der Wohnung: zählen als Zubehörräume nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 WoFlV).
• Schornsteine, Pfeiler, Treppen: bleiben ab bestimmten Größen außer Betracht (§ 3 Abs. 3 WoFlV).

Mehr dazu im Ratgeber Was zählt zur Wohnfläche?

Was Mieter tun können

• Die Fläche nach WoFlV messen lassen, bevor Sie die Miete kürzen – sonst steht Zahl gegen Zahl.
• Mit dem Vermieter sprechen und das Ergebnis der Messung vorlegen.
• Rechtlichen Rat einholen, etwa beim Mieterverein oder bei einer Anwaltskanzlei. Eine Kürzung ohne belastbare Grundlage kann Risiken bergen.
• Zu viel gezahlte Miete kann unter Umständen zurückgefordert werden; die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB).

Was Vermieter tun können

• Vor Vertragsschluss messen lassen und die gemessene Fläche in den Mietvertrag übernehmen.
• Bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen – sie ist dafür nach der Rechtsprechung maßgeblich.
• Betriebskosten nach der tatsächlichen Fläche verteilen, wenn nach Wohnfläche abgerechnet wird.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.